Die Frage, ob Boston - wie schon in den vergangenen Jahren - ein lohnenswerter Investitionsstandort für Wohnimmobilienprojekte bleibt, lässt sich in der Gesamtschau mit einem klaren „Ja“ beantworten. Zu dieser Einschätzung kommen auch die Analysten von BVT, die in den letzten 18 Jahren mehrfach auf die Metropolregion als Standort für Class-A-Apartments gesetzt haben und damit richtig lagen. Vergangene Ergebnisse der BVT Residential USA-Fondsserie, die sich an der Projektentwicklung hochwertiger Mietwohnungen in boomenden US-Regionen beteiligt, geben zwar keine Gewähr für zukünftige Renditen. Doch der Großraum Boston präsentiert sich auch aktuell als erstklassiger Standort für Investoren, die hohe Kalkulationssicherheit schätzen, ohne Abstriche bei der Rendite zu machen. 

Für ihr aktuelles Beteiligungsangebot BVT Residential USA 17 GmbH & Co. Geschlossene Investment KG (BVT Residential USA 17) hat sich das Fondsmanagement aktuell eine mögliche zweite Investition gesichert: Die Investmentgesellschaft plant die Beteiligung an der Entwicklung einer „Class-A“-Apartmentanlage mit 224 Wohneinheiten in Wrentham, Massachusetts, im Einzugsgebiet von Boston. Das Projekt ist aktuell noch in einem frühen Stadium, konnte aber durch seine Lage im Stadtkern überzeugen. Eine abschließende Anlageentscheidung zur Investition wurde noch nicht getroffen und ist abhängig von dem erfolgreichen Abschluss der technischen, rechtlichen und wirtschaftlichen Anlageprüfung. Zur Sicherung der Beteiligungsmöglichkeit hat die Kapitalverwaltungsgesellschaft einen Letter of Intent - eine nicht rechtswirksame Absichtserklärung - mit dem beabsichtigten Projektpartner geschlossen. Eine Beteiligung an der noch zu gründenden Projektentwicklungsgesellschaft ist, zusammen mit dem Grundstücksankauf, für November 2023 geplant.

Nach der bereits erfolgten ersten Investition des Fonds in die Projektentwicklung „Aventon Exchange“ im Großraum Atlanta, Georgia, würde der BVT Residential USA 17 damit sein Portfolio komplettieren. Für die insgesamt geplanten zwei Investitionen des Fonds mit einem Gesamtinvestitionsvolumen von rund 75 Mio. USD wurden bei Anlegern bereits gut 75 Prozent eingeworben. 

"The Residences at Wrentham" im Großraum Boston – Illustration (Bildnachweis: BVT)

Boston – Eine Stadt voller Potenzial

Boston, die Hauptstadt des Bundesstaats Massachusetts, gilt als Wirtschafts-, Kultur- und Wissenschaftszentrum der Neuenglandstaaten. Die charmante Bostoner Altstadt, eine der sehenswertesten in den USA, bietet jährlich die fotogene Kulisse für den Boston Marathon, der dieses Jahr im April zum 127. Mal stattfand. Seine Werbewirkung kann kaum beziffert werden, doch schon die Veranstaltung selbst mit ihren rund 500.000 Besuchern bringt dem Großraum laut Greater Boston Convention & Visitors Bureau rund 200 Millionen US-Dollar ein. Tourismus und Freizeit bilden ein wichtiges ökonomisches Standbein der Metropolregion.

Boston, Massachusetts zählt zu den TOP-Apartmentmärkten für Investoren (Foto: Jacob Licht)

Jobwachstum im qualifizierten Sektor

Durchgehend stark ist das bedeutendste ökonomische Segment des Großraums Boston: Eds & Meds, wie das Bildungs- und Gesundheitswesen genannt werden. Die Hauptstadt von Massachusetts steht für erstklassige Universitäten wie Harvard und MIT, aber auch für eine Vielzahl von Forschungseinrichtungen insbesondere im Bereich Biowissenschaften (Life Sciences). Keine andere Region weltweit weist eine solche Hochschuldichte auf. Hinzu kommen zahlreiche Großkrankenhäuser, etwa das Massachusetts General Hospital mit mehr als 1.000 Betten. Insgesamt sind im Segment Eds & Meds in der Bostoner Metropolregion über 600.000 Personen beschäftigt – und das weitgehend konjunkturunabhängig und gut bezahlt. Boston ist Standort renommierter Versicherungsunternehmen wie der Liberty Mutual Insurance Group oder dem großen Lebensversicherungsunternehmen John Hancock Insurance. Zu den großen Unternehmen in Boston zählt auch die Gillette Company als multinationaler Konzern sowie die weltweit tätige Unternehmensberatung The Boston Consulting Group (BCG). 

Rund 168.000 US-Dollar beträgt die Wertschöpfung pro Arbeitskraft im Großraum Boston. Das jährliche Jobwachstum in Eds & Meds belief sich zuletzt (2022) auf 2,9 Prozent. Noch höher fiel es allerdings mit 6,4 Prozent im Segment „Professional & Business Services“ aus, das mit fast 550.000 Stellen ebenfalls eine tragende Säule der Bostoner Wirtschaft darstellt. Hier wie dort handelt es sich überwiegend um hochqualifizierte Jobs, die für eine stetige demografische Sogwirkung Bostons sorgen: Um knapp 300.000 Personen wuchs die Bevölkerung der Metropolregion zwischen 2011 und 2021 auf rund 4,9 Millionen an. 

Hohe Monatsmieten

Die hohen Einkommen der Zuzügler gehen meist mit hohen Ansprüchen an den Wohnraum einher. Auf dem unterversorgten Bostoner Wohnungsmarkt sind diese indes nicht leicht zu befriedigen. Es mangelt nicht nur im Class-A-Segment an Angebot. In der Folge ist die Stadt für Wohnungsmieter zur zweitteuersten der USA „avanciert“: Über 3.000 US-Dollar Monatsmiete sind im Durchschnitt für ein Ein-Zimmer-Apartment zu zahlen - wobei das in den USA Wohnzimmer und Küche einschließt. Nur in New York City müssen Mieter tiefer in die Tasche greifen. Zufall oder nicht: Auch bei der Jobdichte, also der Zahl der Stellen pro Quadratmeile, liegt der Großraum Boston mit 89.600 US-weit auf Rang zwei hinter New York. Diese Kennzahl korreliert laut einer Bloomberg-Analyse stark mit der Wertschöpfung pro Arbeitsplatz. Der für die steigenden Mietpreise verantwortliche Nachfrageüberhang prägt den Bostoner Wohnungsmarkt seit Jahrzehnten, und auch in absehbarer Zeit zeichnet sich keine Balance ab. Vielmehr brach die Wohnraumfläche, für die in Boston Neubaugenehmigungen erteilt wurden, im ersten Pandemiejahr von 4,34 Millionen Quadratfuß 2019 (rund 403.000 Quadratmeter) auf 3,76 Millionen (349.000) ein – und ging auch 2021 noch einmal leicht auf 3,74 Millionen (347.500) zurück.

BVT Referenzobjekt "Tempo" (BVT Residential USA 12 – bereits verkauft) Bildnachweis: BVT

Apartmentmarkt mit ausgezeichneten Perspektiven 

Was die Lebensqualität anbelangt, zählt das an der Atlantikküste gelegene Boston zu den beliebten „24-Stunden“-Metropolen der USA, mit pulsierendem innerstädtischem Leben, einem vielfältigen Mix aus Kultur- und sonstigen Unterhaltungs- bzw. Freizeitangeboten sowie europäischem Flair. Mit einem gut ausgebauten Netz aus U- und S-Bahnverbindungen sowie Buslinien verfügt die Stadt über ein effizientes Nahverkehrssystem.

Insgesamt zählt der Großraum Boston zu den Top-Apartmentmärkten der USA und bietet ausgezeichnete Perspektiven für Investitionen. Dabei wirkt sich zusätzlich die Besonderheit relativ hoher Markteintrittsbarrieren aus: Die restriktive Praxis der Behörden bei der Vergabe von Baugenehmigungen mäßigt das Neubauvolumen und damit die künftige Konkurrenz für bestehende Wohnanlagen.

Wohnbereich und Lobby der Class-A-Apartmentanlage "Methuen" im Großraum Boston (BVT Residential USA 15 – aktuell in der Vermietung) Bildnachweis: BVT

Keine Chancen ohne Risiken 

Bei dem aktuellen Beteiligungsangebot BVT Residential USA 17 GmbH & Co. Geschlossene Investment KG handelt es sich um einen geschlossenen Publikums-AIF. Mit einer solchen Beteiligung sind Risiken verbunden, die Anleger sorgsam abwägen sollten. So bestehen beispielsweise projektentwicklungstypische Risiken, insbesondere das Risiko eines nicht prognosegemäßen Bauverlaufs bzw. Verkaufs. Zudem stellt der Anleger der Investmentgesellschaft Eigenkapital zur Verfügung, das durch Verluste aufgezehrt werden kann. Aufgrund der Zusammensetzung des jeweiligen Investmentvermögens und der Abhängigkeit von der Marktentwicklung weist die Beteiligung eine erhöhte Volatilität auf; ihr Wert kann also in kurzer Zeit erheblich nach oben und nach unten schwanken. Eine Darstellung der wesentlichen Risiken enthalten der Verkaufsprospekt und das Basisinformationsblatt sowie der letzte veröffentlichte Jahresbericht, die in ihrer jeweils aktuellen Fassung – jeweils in deutscher Sprache und kostenlos – in Papierform von der derigo GmbH & Co. KG, Rosenheimer Straße 141 h, 81671 München, erhältlich oder unter www.derigo.de/www.residential-usa.de abrufbar sind. Die Investmentgesellschaft ist in den ersten 18 Monaten nach Beginn des Vertriebs nicht risikogemischt investiert. Eine Zusammenfassung der Anlegerrechte ist in deutscher Sprache unter www.derigo.de/Anlegerrechte verfügbar.