Anlagestrategie und Perspektiven im Nahversorgungssegment

27. Mai 2022 (Anzeige)

Interview mit Manuel Jahn, Geschäftsführer Habona Invest Consulting GmbH, über Anlagestrategie und Perspektiven im Nahversorgungssegment

 

Manuel Jahn
Geschäftsführer 
Habona Invest Consulting GmbH

1) Warum sind Nahversorgungsimmobilien für Privatanleger und institutionelle Investoren interessant?

Nahversorgungsimmobilien stellen den nicht substituierbaren Raum für die Versorgung der Menschen mit Produkten des täglichen Bedarfs sicher. 98 Prozent der Nachfrage wird in Immobilien befriedigt. Dazu zählen vorrangig die Lebensmittelversorgung, Betreuungsangebote für Kinder- und Senioren, Gesundheitsdienstleistungen und weitere ergänzende soziale Angebote, die wohnortnah auch zu Fuß oder mit Rad erreichbar sind – und von Staat und Gesellschaft als systemrelevant eingeordnet werden. Aufgrund der Konjunktur- und Krisenresilienz der Nutzungen und Mieter gelten Mieteinnahmen als besonders zuverlässig. Inflationsrisiken werden durch indexierte oder gestaffelte Mietverträge ausgeglichen. Die meist langen Mietverträge zwischen 10 und 20 Jahren ermöglichen ein sehr langfristiges, ruhiges Investment und bringen Stabilität in das private wie institutionelle Depot. Der Immobilienmarkt wird von uns auf rund 350 Milliarden Euro an rund 28.000 Standorten in Deutschland geschätzt. Die Auswahl ist also groß.

2) Warum kaufen Discounter wie Aldi, Lidl, Rewe und Co. die Immobilien nicht selbst, anstatt diese zu mieten?

Ihre Beobachtung ist so nicht ganz richtig. Die Unternehmen verfolgen unterschiedliche Immobilienstrategien. Während die Edeka- und Rewe-Gruppe einen traditionell sehr hohen Anteil an Mietobjekten betreiben, die Lidl und Schwarz-Gruppe ungefähr zu gleichen Teilen mietet wie kauft, befinden sich die Aldi-Filialen zu fast 90 Prozent im Eigentum. Dank der schon lange ausgezeichneten Geschäftslage der Lebensmitteleinzelhändler mit z.T. hohen Gewinnen geht der Trend zum Kauf bzw. Rückkauf von selbst genutzten Immobilien. Insbesondere in der REWE-Gruppe sind die regionalen Expansionsleiter angehalten, immer auch potenzielle Kaufchancen im Blick zu haben. Umgekehrt werden aber auch von Zeit zu Zeit kleinere Immobilienpakete abgegeben, um größere Modernisierungs- oder Expansionsprojekte zu finanzieren. Für die Händler ist die Immobile Kapitalanlage und stille Reserve zugleich.

3) Sie bezeichnen die Habona-Invest-Group als einen "auf Nahversorgungsimmobilien spezialisierten Fonds und Asset- Manager". Was und warum sind Sie in diesem Segment besser als die Wettbewerber?

Die Habona Invest ist in der letzten Finanzkrise von erfahrenen Immobilienspezialisten gegründet worden, die „Krise“ gelernt haben. Ziel war, Privatanlegern auch in unruhigen Zeiten ein stabiles und verlässliches Investment anzubieten. Der Lebensmitteleinzelhandel zeigte sich von 9/11, dem Platzen der Dotcom-Blase sowie der Lehman-Pleite unbeeindruckt. Wir haben als erste erkannt, dass insbesondere abseits der Hauptinvestmentmärkte nicht der Marktzyklus, sondern der funktionale Nutzen einer Immobilie die Grundlage für Attraktivität und Stabilität darstellt. Die kleinteilige Akquisition von Lebensmittelmärkten in Klein- und Mittelstädten setzt allerdings voraus, dass man sich den Zugang und das Vertrauen zu einer großen Zahl an potenziellen Verkäufern erst mühsam erarbeiten muss. Die Markteintrittsbarriere ist im kleinteiligen Segment „Nahversorgung“ deutlich höher, als in den von den Maklern bestimmten anderen Assetklassen. In den letzten 10 Jahren konnten wir für ca. 1 Milliarde Euro rund 250 Objekte für 10 Immobilienfonds erwerben. Ein zuletzt aufgelöster Habona-Publikums-AIF hat für den Anleger eine IRR von fast 13 Prozent p.a. erzielt, die erste Rückzahlungstranche ist kürzlich erfolgt und könnte in ein Nachfolgeprodukt der Habona fließen.

4) Wie Sie selbst sagen, hat das Segment Anlegern über Ihre Fonds in der Vergangenheit attraktive Renditen beschert. Was macht Sie so zuversichtlich, dass solche Fonds auch in Zukunft erfolgreich sind?

Tatsache ist, dass sich die Preisdynamik für Nahversorger besonders in den letzten 12 Monaten spürbar erhöht hat. Tatsache ist aber auch, dass die Assetklasse Nahversorgung lange Zeit unterschätzt oder gar nicht gesehen wurde. Die Preiserhöhungen sind zumindest außerhalb der Großstädte auf Nachholeffekte zurückzuführen. Die Bruttoankaufsrendite neuer oder neuwertige Lebensmittelmärkte mit 15 Jahren Mietvertragslaufzeit liegt im Einzelankauf bei aktuell noch deutlich über 4 Prozent. Das ist im Vergleich zu den Spitzenrenditen bei den durch Homeoffice und Innenstadtprobleme beeinträchtigen Büro- und Geschäftshäusern von unter 3 Prozent immer noch hochattraktiv. Institutionelle Investoren, für die Einzelankäufe nicht in Frage kommen, zahlen deshalb für Top-Produkte wie das kürzlich gehandelte Truffle-Portfolio zu Recht signifikante Aufschläge. Die Basis für attraktive Renditen bleibt die Umsatzdynamik im Lebensmitteleinzelhandel von durchschnittlich 3 bis 4 Prozent p.a. in den letzten 15 Jahren, sodass Spielraum für sukzessiv höhere Mieten besteht.

5) Haben Sie hier weitere Fonds in der "Pipeline"? Wenn ja, wann könnten sie aufgelegt werden? Und an welchen Anlegertyp richten sie sich? 

Angesichts der zuletzt dynamischen Preisentwicklung haben wir im Herbst letzten Jahres ein bereits genehmigtes Nachfolgeprodukt unserer erfolgreichen AIF-Serie gestoppt. Zu groß war die Sorge, dass wir unsere Prognosen erstmals in der Unternehmensgeschichte hätten kassieren müssen. Mit Blick auf die nun noch anziehende Zinskurve sind wir froh, dass wir die Zeit genutzt haben, um unsere lange bewährte AIF-Fondskonzeption grundlegend zu überarbeiten. Die am 1. August 2021 erfolgte Novelle des Fondstandortgesetzes hat uns eine interessante Möglichkeit eröffnet, den Anlegern bei kurzer Laufzeit eine wieder sehr attraktive Ausschüttungsrendite zu bieten. Das neue Fondskonzept liegt bei der BaFin zur Genehmigung. Wir rechnen im besten Fall mit Rücklauf bis Ende Mai. So lange muss ich mich mit weiteren Informationen leider zurückhalten.

 

Disclaimer

Dies ist ein Marketing-Beitrag, der von dem Investment und Asset Manager Habona Invest GmbH verfasst wurde. Er dient nicht der Anlagevermittlung oder Anlageberatung. Datenquelle ist Habona, soweit keine anderen Quellen angegeben wurden.

Die Anlage in Immobilienfonds ist mit Risiken verbunden. Fonds investieren in Immobilien und mithin in illiquide Vermögensgegenstände, so dass es unter Umständen schwierig sein kann, diese zu veräußern. Zudem gibt es gesetzliche Vorgaben, die die Verfügbarkeit von Fondsanteilen  einschränken. So ist es möglich, dass Anteilsrücknahmen nur verzögert erfolgen können oder die Rücknahme von Fondsanteilen ausgesetzt wird.

Der Wert einer Anlage und die Höhe der Erträge können zudem sowohl fallen als auch steigen, und es gibt keine Garantie, dass die Anlageziele erreicht werden. Es ist möglich, dass der Anleger nicht den gesamten ursprünglich investierten Anlagebetrag zurückerhält. Darüber hinaus bestehen Immobilienrisiken wie beispielsweise Wertschwankungen der Immobilie oder die Erzielung geringerer Mieteinnahmen als geplant.

Die für Anlageentscheidungen maßgeblichen Beschreibungen der Risiken und sonstiger wesentlicher Einzelheiten erfolgen in den Verkaufsprospekten sowie in den wesentlichen Anlegerinformationen und den letzten veröffentlichten Jahres- bzw. Halbjahresberichten. Bitte beachten Sie diese, bevor Sie endgültige Anlageentscheidungen treffen. Sie sind in deutscher Sprache in elektronischer Form über die Websites der Kapitalverwaltungsgesellschaften erhältlich und können bei diesen kostenlos auch in Papierform angefordert werden. Eine Zusammenfassung der Anlegerrechte in deutscher Sprache ist jeweils auf den Websites der Kapitalverwaltungsgesellschaften verfügbar.

Bei den von Habona Invest angebotenen Fonds handelt es sich um aktiv gemanagte Fonds, die nicht in Bezug auf einen Referenzindex verwaltet werden. Die zukünftige Wertentwicklung von Immobilienfonds unterliegt der Besteuerung, die von der persönlichen Situation des Anlegers abhängig ist und sich in Zukunft ändern kann.

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